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[信息] 新生留德攻略--住房

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发表于 2015-7-10 21:37:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
一 学生宿舍与私房
“找房难“一直是困扰德国留学生的重大问题。“来德三个月找不到固定住房”,“一年搬家七次”,“学生宿舍排号排在一年后”等等现象在德国都是十分正常的!找到称心如意、性价比又高的住房可以为在德的学习和生活提供诸多便利,能在居住过程中真真切切体验德国人的生活方式,结交更多志同道合的德国朋友就更是不可多得的机会!
  在德国适合留学生租赁的住房大致分为两种——学生宿舍和私房。这里的私房指的就是德国私人拥有的出租房。私房的类型很多,如WG(合租房)、单身公寓、别墅等等,价格相较学生宿舍浮动范围较大,受房屋条件、周边区位因素、当下经济环境和供需关系的影响也较大。下面我们首先对学生宿舍和私房的大致情况做一个比较:

  住房类型
  
  租房价格
  
  申请和入住
  
  户型和住房条件
  
  居住规定
  
  学生宿舍
  
  虽受城市和大学具体状况影响,但是影响程度与私房相比较小。总体而言,价格低于私房。
  
  学生宿舍由于房源较少,且申请人较多,一般需要排号;提交申请材料后一般需要一学期以后才能入住。
  
  学生宿舍的户型比较单调,基本为一人或两人一间。以单间卧室为主,条件较好地宿舍有内置的厨房和厕所,有的宿舍内置两者之一,而有的则全部为外置公用。宿舍的设施比较齐全,如有损坏会及时修缮。
  
  宿舍的居住规定比较多,在入住时,宿管会发给每人一份规定详情,包括工作日几点后不可以在楼道大声喧哗,不允许非住户在宿舍内久住,楼层轮流值日表等。如果违反规定有可能会被宿管警告批评。
  
  私房
  
  租房价格受地理位置、经济状况、城市类型等影响:比如,大学城和经济发达的大城市房源供不应求,租金相对较高;同一城市越靠近市中心和大学、交通越为便利的住房房租越高。但是并不排除例外,有的私房各方面条件都很好而价格也十分便宜。
  
  住房来源复杂且种类多样,有些通过中介,有些则通过网上公布租房信息向外出租。但私房基本不需要排号,如果有空房,可以在签约之后即刻入住,手续较为简单。
  
  私房的户型灵活多变,并没有统一的标准,住房条件也参差不齐,视具体情况而定。
  
  视房东个人习惯而定。有的房东在合同中除了不损坏家具和设施以及不打扰邻居等基本规定以外不做额外规定,有的则又详细的规定。
  
  此外,学生宿舍里大多是从外地来此上学的学生,同龄人之间容易沟通,在学业上也有可能可以互相帮助,但是与之相对的,在学生宿舍里很难感受正宗的德国生活,节假日的时候左邻右舍都回家过节,一个人在宿舍里也容易有孤独感。
和学生宿舍不同,私房租客常常和德国房东一起生活,平日里房东也会带你参与一些德国人的日常活动,一方面锻炼了德语表达,另一方面更多地了解德国文化和社会,这种机会十分难得。不过,也不是所有私房房东都会做到这些,这个视房东个人习惯喜好,以及和租客的磨合程度而定。不得不说,在德国找房是一项劳心劳力又赌运气的事情,住房情况瞬息万变,极为称心的住房可遇不可求,往往能够找到住房已经是羡煞旁人了,所以,即时把握机会才是正道啊!
  下面的表格是KBC在2014年所做的有关私房(单身公寓及合住)租金情况的统计。由于统计数据主要来自于我们在过去几年的找房经验,所以不排除一定的局限性和偶然性,大家可以拿来作为参考。
  
城市
  
  
平均租金
  
  
城市
  
  
平均租金
  
  
城市
  
  
平均租金
  
  
城市
  
  
平均租金
  
  
合住
  
  
单身公寓
  
  
合住
  
  
单身公寓
  
  
合住
  
  
单身公寓
  
  
合住
  
  
单身公寓
  
  
Aachen
  
  
350
  
  
463
  
  
Dortmund
  
  
235
  
  
320
  
  
Heidelberg
  
  
380
  
  
450
  
  
München
  
  
460
  
  
810
  
  
Bamberg
  
  
400
  
  
450
  
  
Duisburg
  
  
312
  
  
395
  
  
Jena
  
  
274
  
  
335
  
  
Münster
  
  
300
  
  
340
  
  
Berlin
  
  
320
  
  
420
  
  
Erlangen
  
  
408
  
  
460
  
  
Karlsruhe
  
  
375
  
  
490
  
  
Nürnberg
  
  
430
  
  
460
  
  
Bochum
  
  
265
  
  
260
  
  
Essen
  
  
320
  
  
435
  
  
Kassel
  
  
313
  
  
420
  
  
Paderborn
  
  
325
  
  
360
  
  
Bonn
  
  
295
  
  
500
  
  
Frankfurt
  
  
433
  
  
520
  
  
Koblenz
  
  
334
  
  
450
  
  
Stuttgart
  
  
473
  
  
605
  
  
Braunschweig
  
  350
  
  
370
  
  
Freiburg
  
  
387
  
  
425
  
  
Köln
  
  
380
  
  
500
  
  
Trier
  
  
253
  
  
340
  
  
Bremen
  
  395
  
  
403
  
  
Göttingen
  
  
400
  
  
430
  
  
Magdeburg
  
  
227
  
  
240
  
  
Tübingen
  
  
298
  
  
420
  
  
Darmstadt
  
  340
  
  
420
  
  
Hamburg
  
  
400
  
  
480
  
  
Mannheim
  
  
305
  
  
430
  
  
Würzburg
  
  
360
  
  
450
  
  
Detmold
  
  
214
  
  
395
  
  
Hannover
  
  
380
  
  
390
  
  
Marburg
  
  
372
  
  
426
  
  
  
  
  
  
  

二、注意事项和租房合同
在房屋租赁和居住过程中,还有一些注意事项值得关注:
1.     小礼物:有的房东人很好,会主动提出去车站迎接,这种情况下,你可以给房东准备些具有中国特色的小礼物,比如茶叶、木耳等,如果是女房东还可以准备丝巾、小纸扇等,礼轻情意重。
2.     房屋交接:在领取房屋钥匙、跟房东进行房屋交接时,请仔细检查房屋状况,有损坏的地方我们建议您详细记录下来,并请房东签字确认;如果房间内有家具,我们建议将房间内的布局照下来,方便日后搬出时恢复原样。此外,房屋钥匙务必要妥善保管好,因为在德国一把钥匙很可能可以开很多地方的锁,如楼下大门、垃圾箱围栏、甚至你邻居房间的门等等,为了安全起见,房东可能会在钥匙丢失后选择更换一整层楼的锁,而这项费用也很可能需要丢失钥匙的人自己承担。而且在德国不能像国内那样随处可以配钥匙,必须持有房东或者警察局出示的证明,携带个人身份资料到专门配钥匙的店里办理。
3.     合同:在与房东正式签订书面租房合同之前请务必仔细阅读合同,合同务必妥善保存!尤其是私房的租赁合同,要关注合同内容以及附加条款中关于房屋修缮、转租续租、解约等方面的规定,可以让你的德国朋友帮忙检查合同,当然,也可以找KBC帮忙,我们会为你逐条解释合同条款,如果有不合法或不合理的内容,我们也会帮你和房东沟通解决。
4.     按时交纳房租:请务必根据合同要求按期、足额缴纳房租,否则房东可能会根据合同条款收取违约金或滞纳金,按照德国法律规定,在某些情况下,承租人拖欠房租总额达到两个月房租时,房东可以要求房客搬出。因此,如果你因为特殊情况晚交房租,需要事先向房东说明情况,有效的沟通是避免和解决问题的最好办法!
5.     卫生问题:请务必保持房间整洁!德国房东如果发现房间卫生状况过于糟糕,可能会根据合同条款收回该房间。请尽量避免在房间墙壁上涂画或粉刷!
6.     噪音问题:如果您要在房间内办聚会,我们建议您要事先征得房东、其它租客和邻居的同意。并注意时间。
7.     解约期:请务必仔细阅读合同,并注意合同中的解约期(一般为三个月),如果想要到期搬出,务必按照合同要求(一般为提前三个月,以书面形式告知房东)进行解约。如果您想提前搬出,请按照合同要求,可以找续租(Nachmieter)或者直接转租(Untermieter)等。
8.     搬出时彻底清扫,恢复原样:在搬出房间前,请务必彻底打扫,并将房间恢复原样。否则,房东可能会收取一定的清洁费,甚至扣掉全部押金。
以上为租房过程中的基本注意事项。其中,租赁合同是整个租房过程中的重头戏!因为它不仅规定了租赁双方在租房事宜中的各项权利和义务,也为居住过程中可能出现的问题提供解决方法。因此,我们在这里着重介绍一下有关德国租房合同相关情况。
   德国的租房合同大致分为限定时间合同(Befristeter Mietvertrag / Zeitmiet-
vertag)和无期限合同(Unbefristeter Mietvertrag)两种。所谓限定时间合同,即合同上对于租赁期限有着明确的规定,合同到期后租赁关系自动解除,房客在没有续租的情况下必须搬离。比如从搬入日算起的一年期合同,最早在合同到期前的四个月,承租人可以向房东提出续约,如经允许,则两方再次签订新的租赁合同(§575 BGB),实际操作中,续约申请可以在合同到期前的两到三个月递交。但如果是过渡出租合同(Zwischenmietvertrag),即出租方把房间暂时租给房客,到了规定期限后要留为自用或有其他用途,则很难续租,合同到期后房客必须搬出。
无期限合同顾名思义就是没有限定的租赁时间,租赁双方只有一方解约才能最终失效。这种合同实际上是对承租人的极大保护,因为根据德国法律规定,承租人可以自行决定何时解约无期限合同,如果需要解约,根据德国民法典§573c的规定,须提前三个月通知房东,例如,如果你想要在8月1日搬出租屋(即提前5、6、7三个月),则需要在5月的第三个工作日之前向房东递交解约申请,如果超过期限,根据法条规定,该申请可以被认作6月递交,这样你就不等不等到9月1日才能正式解约。当然,在实际操作过程中,房东可能对期限的要求没那么严苛,这个因人而异,不过依法办事总是没错的!
但是房东除非能够提供租客严重违背合约规定义务的证明或者有出于个人需要解约的充分理由,否则不能单方面提出解约,而且即使双方在解约问题上达成一致,房东方可能也要等待更长的时间(详情参见:http://ratgeber.immowelt.de/wohnen
/recht/mietrechtslexikon/artikel/artikel/unbefristeter-mietvertrag.html)。
合同中有关房东和房客双方权利与义务的规定都应以德国民法典中的相关规定为准。在这里我们撷取其中比较重要的几条做简要介绍。在阅读合同时,应注意其中的条款是否有和民法冲突的地方,如果出现违法条款,则应先于房东协商解决,如果协商失败或违法情节严重,则考虑诉诸法律法庭的裁决。
   民法543条(§543 BGB)规定:在某些情况下,如一方有重大失误,合同双方可以立即终止合约。具体情况如下:
1.       承租人未按照合约要求妥善维护和使用租借物。
2.       承租人通过因疏忽而危害到租借物、或未经许可将房屋移交给第三方等方式严重侵害房东利益。
3.       承租人连续两次拖欠或部分缴纳房租,或者多次拖欠房租总额达到连个月房租数额时,房东有权与之解除合同。
民法557条(§557 BGB)规定:在符合法律规定并且双方达成一致的基础上上涨租金是被允许的,但任何以侵害承租人权益的上涨是不具有法律效用的。具体有两种涨租模式:
1.       递增租金:租金上涨以书面形式在特定的时间内执行。具体上涨额度由上方协商决定,同时必须符合法律规定。上涨后的租金至少一年内不可更改,而承租人的解约权也必须在涨租的时间段结束之后才能行驶。
2.       指数租金:合同双方以书面形式商定,租金的上涨以联邦统计局给出的德国家庭生活消费指数(Verbraucherpreisindex)而定,至少一年内不可更改。
   对于涨租的各项原因,在第558条,第559条和第560条中有明确的规定,例如,依据当地或周边同类房屋的租金比较适当上涨房租,此时,房东必须要出示能够证明当地同类房屋租赁价格的证明;或者房东即将装修租屋,从而导致房屋各项设施的使用价值持续性提升,这时也可以和房客协商涨租;再者,房东出示有关租屋运营成本上升的证明,则也可能涨租。除了这三个条款中所提到的可能性,其他的涨租理由将不予采纳。所以学弟学妹们要做到心中有数,不要糊里糊涂多交钱啊!
   除了法条,德国法庭在处理租赁纠纷时也会参考以往的判决。比如在合理要求减租的问题上,虽然法律条文对此没有十分明确的界定,但是德国“承租人权益保障联盟”(DMB)根据往年的判决以及有关规定,总结了减租的相关信息,作为承租人的我们,可以把这些信息作为参考,一方面保障自身权益,另一方面可以避免与房东之间不必要的误会和摩擦。
  根据DMB发表的相关说明,如果租屋存在问题,租客有权依法向房东要求合理降低租金(Mietminderung)。具体的房屋问题包括:屋角霉菌,生活噪音,房屋和设施损坏等(如墙体渗水,暖气、烧水壶、电梯功能损坏等)。如果你要向房东提出减租,则应注意一下五个方面。
1.       提出减租的房屋缺陷程度。专家建议,当房屋问题已经比较严重或者附近有装修噪音,并且问题不是由租客自己造成时,可以提出减租。 如果由于租客自己操作不当造成房屋损坏,并进行非法减租,房东有权立刻解除合同。
2.       合理的缺陷评估。租客应对住房缺陷进行正确评估。例如,夏季暖气设备完全失效时的减租程度定然小于冬季。根据柏林地方法院决议,如果暖气完全失效,减租比例甚至可达到100%!此外,网上有关减租比例的对应表(Mietmiderungstabellen)可以为大家提供参考。
3.       设定维修期限。当大家发现住房缺陷的时候,最好通过书面形式及时和房东取得联系,并设定维修期限。例如,对破损天花板的修复应给予房东六周时间,而对于冬天暖气失效问题应给予一到两天时间。
4.       住房缺陷证明。租客需要提供住房缺陷证明。例如,墙壁的霉菌斑需要有照片为证;如果是生活噪音问题,需要有目击者的证明或者是专家对噪音的全面评估报告。
5.       房东不去解决房屋问题怎么办?在超过书面约定的维修期限后,租客有权在原要求上追加三到五倍的减租;或者自己雇佣维修工进行维修并把费用算作将来的租金;甚至在某些极端情况下,可以起诉房东勒令其支付预付款。但为了保险起见,最好在事前咨询专业人士。
最后我们提供几个找房链接给大家,祝各位在德国找房顺利顺心!
①        http://www.wg-gesucht.de/:提供德国各地WG、单人间、别墅等房屋租赁情况,可以在线注册租房,按价位区分,适合留学生。
②        http://www.immowelt.de/:提供德国及周边欧洲国家房屋出租和买卖信息。涉猎不动产的诸多方面。
三、  青年旅社和酒店
德国青年旅社和国内的形式差不多,有的时候有一些夏令营活动,价位大致在每人20欧/天,一般需要注册会员,房间形式通常为双人间、四人间、六人间等。相对来说,人数越少的房间价格越高。如果你刚到德国还没有找到固定住房,或者到其他城市出游,青年旅社将是一个不错的选择。这里提供几个青旅预定网站供大家参考:
①        www.hostelworld.com:中文预订网站,可以查找全世界各个城市的青年旅社,并在线预订。
②        www.jugendherberge.de:德文网站,主要针对德国国内的青旅预订,还包括青旅的定期活动和优惠项目。
   德国酒店的价格参差不齐,总体上比青年旅社贵一些,除了酒店,家庭旅馆也十分适合短期住宿,这些家庭旅馆属于私人,里面的设施很有住家的感觉,而且价格相对便宜,有的家庭旅馆出租单个房间,也有的出租整栋别墅,有时,旅馆会对居住人数和时间长短有要求,比如最多住4人,每多一人要多交19欧,或者至少租用7天以上等;而且家庭旅馆通常会收取清洁费,数额各有不同。下面的网站可以为大家查找酒店和旅馆提供参考:
①       www.booking.com:中文网页,提供世界各地酒店旅馆等信息,但是不包括私人家庭旅馆。可在线直接预订,要输入信用卡号码作为担保,但可以选择不在信用卡中扣款而用现金付款。
②       https://zh.airbnb.com:中文网页,收录了190多个国家的家庭旅馆和私人旅馆,房屋形式多样,从单人房、合住房、别墅、游艇等一应俱全。价位适中,是短暂停留、旅行度假的首选。可在线预订。

KBC(Kulturbrücke China)中德文化交流中心 官方:www.kbchina.cn
电话: 0049 69 56807758 电子邮件:info@kbchina.de 客服QQ:2048931277
微博地址:http://weibo.com/3560042475
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